Ile w Polsce jest kredytów hipotecznych i co to oznacza dla rynku nieruchomości?

Ile jest kredytów hipotecznych w Polsce i co to oznacza dla rynku nieruchomości?

Na koniec pierwszego kwartału 2025 roku w Polsce było aktywnych 2,192 mln kredytów hipotecznych o łącznej wartości ok. 494 mld zł [2]. To wskaźnik, który wyznacza aktualną skalę zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu finansowania zakupu nieruchomości. Wysoki poziom aktywności na tym rynku jest potwierdzany przez rekordowe zainteresowanie kredytami hipotecznymi w 2025 roku, głównie we wrześniu, kiedy liczba wnioskodawców osiągnęła 39 910 osób, notując wzrost o 40,2% rok do roku [1][6][9].

Liczba kredytów hipotecznych – aktualne dane i najnowsze zmiany

W Polsce aktywnych jest obecnie około 2,192 mln kredytów hipotecznych, co odpowiada wartości portfela na poziomie niemal 494 mld zł na koniec pierwszego kwartału 2025 roku [2]. Średnia wartość kredytu hipotecznego wynosiła w tym okresie 425 tys. zł, natomiast we wrześniu 2025 roku przeciętna kwota wnioskowanego kredytu wzrosła do 472 520 zł [1][2][6].

Mimo wzrostu popytu i wartości kredytów w ostatnim roku, nadal obserwowany jest trend stopniowego spadku liczby czynnych umów – spłaty przewyższają liczbę nowych zaciąganych zobowiązań od rekordowego roku 2021 [2]. Wzrost wartości nowo udzielanych kredytów i jednocześnie spadek liczby aktywnych umów oznacza, że Polacy zaciągają obecnie wyższe zobowiązania, często dostosowane do rosnących cen nieruchomości [1][3].

Kredyt hipoteczny – mechanizmy i kontekst rynkowy

Kredyt hipoteczny w Polsce to produkt finansowy zaciągany na zakup nieruchomości. Podstawą jego udzielenia jest dokładna ocena zdolności kredytowej klienta: analizowane są dochody, wielkość wkładu własnego, wartość nieruchomości oraz stosunek kredytu do wartości zabezpieczenia (wskaźnik LtV) [2]. Decydujący wpływ na dostępność kredytów mają stopy procentowe, które określają koszt finansowania oraz możliwości spłaty przez kredytobiorców [1][2][6].

Rynek reaguje bezpośrednio na zmiany polityki monetarnej oraz sytuacji makroekonomicznej. W 2025 roku spadek stóp procentowych oraz wzrost wynagrodzeń wyraźnie przełożyły się na wzrost zdolności kredytowej Polaków i większą liczbę składanych wniosków [1][6]. Jednocześnie banki i klienci wykazują ostrożność, co odzwierciedla zmniejszenie udziału kredytów o wysokim LtV [2].

Struktura rynku i zmiany w zachowaniach kredytobiorców

Znaczącym zjawiskiem jest wzrost średniej wartości zaciąganych kredytów oraz rosnąca liczba osób zainteresowanych finansowaniem nieruchomości, czemu towarzyszy zmniejszenie udziału produktów o najwyższym ryzyku (wysokie LtV, kredyty powyżej 400 tys. zł) [2]. Ostatnie miesiące przyniosły także rekordowe zapytania o kredyty hipoteczne – w sierpniu 2025 roku wzrosły one o 52,5% rok do roku [4]. To bezpośrednia konsekwencja poprawiających się warunków na rynku pracy oraz oczekiwanej dalszej obniżki kosztu finansowania.

Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w lipcu 2025 roku wynosiło 6,69%, co plasuje Polskę wśród krajów o najwyższych kosztach kredytów tego typu w Unii Europejskiej [10]. Pomimo tego, zainteresowanie pozostaje wysokie, a prognoza na cały 2025 rok przewiduje wartość nowo udzielonych kredytów na poziomie aż 100 mld zł [3].

Wpływ liczby kredytów hipotecznych na rynek nieruchomości

Systematyczny wzrost liczby i wartości kredytów hipotecznych w ostatnich kwartałach podkreśla rosnący popyt na nieruchomości [1][6]. Łatwiejszy dostęp do finansowania, wynikający ze spadku stóp procentowych i wzrostu wynagrodzeń, przekłada się na napędzanie rynku nieruchomości, a to z kolei prowadzi do wzrostu cen mieszkań i domów [1][3][6].

Tak intensywny rozwój rodzi jednak ryzyko przegrzania rynku. Eksperci alarmują, że odwrócenie trendu stóp procentowych może drastycznie pogorszyć zdolność kredytową Polaków. To prowadziłoby do ograniczenia popytu, spowolnienia sprzedaży mieszkań i potencjalnych zawirowań na rynku finansowym [1]. Właśnie dlatego niezbędne jest monitorowanie relacji pomiędzy liczbą nowo udzielanych kredytów a rzeczywistymi możliwościami spłaty zobowiązań przez kredytobiorców.

Podsumowanie – co oznacza skala kredytów hipotecznych dla rynku?

Kredyty hipoteczne w Polsce osiągnęły rekordowy poziom zarówno pod względem liczby aktywnych zobowiązań, jak i ich wartości. 2,192 mln czynnych umów o wartości 494 mld zł to wymierny wskaźnik rozwijającego się rynku mieszkaniowego [2]. Za wzrostem popytu i rosnącymi cenami nieruchomości stoją takie czynniki jak obniżające się stopy procentowe, wzrost wynagrodzeń oraz poprawiająca się sytuacja makroekonomiczna [1][6].

Jednocześnie perspektywa potencjalnych zmian polityki monetarnej wymaga zachowania ostrożności. Stabilność rynku nieruchomości w dużej mierze zależy nie tylko od liczby nowych kredytów, ale przede wszystkim od zdolności spłaty przez gospodarstwa domowe oraz odporności sektora bankowego na ewentualne wahania cen i kosztów finansowania [1][2][6].

Źródła:

• [1] https://blog.ongeo.pl/news-kredyty-mieszkaniowe-w-polsce-rekordowy-popyt
• [2] https://zbp.pl/Aktualnosci/Wydarzenia/Raport-AMRON-SARFiN-1-2025
• [3] https://businessinsider.com.pl/poradnik-finansowy/kredyty/kredyty-mieszkaniowe-w-polsce-czy-padnie-historyczny-rekord-sprzedazy/w06hhte
• [4] https://media.bik.pl/informacje-prasowe/857255/wartosc-zapytan-o-kredyty-mieszkaniowe-w-sierpniu-2025-r-wzrosla-o-ponad-polowe-r-r
• [6] https://www.bankier.pl/wiadomosc/Popyt-na-hipoteki-ma-sie-dobrze-Wrzesien-przyniosl-40-wzrosty-9020733.html
• [9] https://bank.pl/we-wrzesniu-kolejny-silny-wzrost-zapytan-o-kredyty-mieszkaniowe/
• [10] https://www.money.pl/gospodarka/polskie-kredyty-hipoteczne-wsrod-najdrozszych-w-ue-polak-nie-ma-wyboru-7206583535151872a.html