Czy Polak może kupić mieszkanie we Włoszech? Tak, obywatel Polski jako członek Unii Europejskiej może kupować nieruchomości we Włoszech bez żadnych ograniczeń, zezwoleń ani limitów. Zakup mieszkania lub domu odbywa się na identycznych zasadach jak w przypadku obywateli włoskich. Polacy dysponują pełną swobodą w wyborze lokalizacji oraz liczby nabywanych nieruchomości, zarówno w miastach jak i na terenach wiejskich czy w kurortach turystycznych [1][3].
Podstawowe warunki zakupu: status prawny i formalności
Polski obywatel korzysta z tego samego statusu prawnego, co Włoch przy zakupie nieruchomości. Nie są wymagane dodatkowe pozwolenia, a prawo nie nakłada na obywateli Unii Europejskiej żadnych ograniczeń ilościowych ani terytorialnych [1][3].
Kluczowym wymogiem formalnym jest uzyskanie codice fiscale – włoskiego numeru identyfikacji podatkowej. Jest to niezbędny dokument wymagany podczas podpisywania aktu notarialnego, otwierania konta czy rozliczeń z fiskusem. Numer ten można uzyskać bezpłatnie we włoskim urzędzie skarbowym lub za pośrednictwem konsulatu [1][3].
Transakcja kupna-sprzedaży realizowana jest w obecności włoskiego notariusza, w formie aktu notarialnego. Akt jest następnie wpisywany do rejestru nieruchomości (catasto lub registro immobiliare), co stanowi formalne przeniesienie własności [1][3].
Koszty i opodatkowanie – co trzeba wiedzieć?
Najważniejsze koszty ponoszone przy zakupie nieruchomości we Włoszech obejmują podatki, opłaty notarialne oraz prowizje agencji pośredniczącej. Część podatkowa zależy od rodzaju i celu nabycia nieruchomości:
- Imposta di registro (podatek rejestracyjny): 2% dla zakupu prima casa oraz 9% dla seconda casa, liczone od wartości katastralnej nieruchomości (najczęściej niższej od rynkowej) [1][3].
- VAT (IVA) zamiast podatku rejestracyjnego przy zakupie od dewelopera (rynek pierwotny): zazwyczaj 10% lub 22% w zależności od typu obiektu [3].
Dodatkowe koszty obejmują wynagrodzenie notariusza, prowizję dla agencji (często 3–5% plus VAT), opłaty związane z tłumaczeniami oraz usługi doradztwa prawnego [1][3][4]. Szacuje się, że całkowite wydatki transakcyjne wynoszą ok. 10–15% ceny zakupu [3].
Proces zakupu krok po kroku
Procedura nabycia mieszkania lub domu przez Polaka obejmuje kilka etapów:
- Wybór nieruchomości oraz weryfikacja jej stanu prawnego, w szczególności w rejestrach catasto, w celu sprawdzenia własności, hipotek czy służebności. W regionach południowych zaleca się przeprowadzenie szczegółowego audytu [3][4].
- Uzyskanie codice fiscale [1][3].
- Podpisanie umowy przedwstępnej (compromesso) lub rezerwacyjnej, często połączone z wpłatą zadatku (caparra). Zadatek podlega przepadkowi w razie rezygnacji przez kupującego lub podwójnemu zwrotowi, jeśli rezygnuje sprzedający [1][3].
- Uzyskanie finansowania – ze środków własnych lub kredytu hipotecznego [3][4].
- Finalizacja zakupu poprzez podpisanie aktu notarialnego (rogito) i rejestrację nabycia w księgach wieczystych [1][3].
Kredyt hipoteczny na włoską nieruchomość dla Polaków
Polacy mogą ubiegać się o kredyt hipoteczny we włoskich bankach. Typowy poziom finansowania wynosi 60–70% wartości nieruchomości, jednak niektóre banki wymagają nawet 50% wkładu własnego. Proces kredytowy jest bardziej złożony i biurokratyczny niż w Hiszpanii, wymaga pełnej dokumentacji dochodów i często zaangażowania doradcy [3][4]. Alternatywą może być zaciągnięcie kredytu w Polsce na zabezpieczenie innej nieruchomości, co jest popularną praktyką wśród inwestorów [7].
Ceny nieruchomości – realia włoskiego rynku
We Włoszech średnia cena mieszkania na rynku wtórnym to ok. 1 815 EUR/m², z dużym zróżnicowaniem regionalnym [4]. Najtańsze rejony, takie jak Kalabria czy Molise, oferują ceny poniżej 1 000 EUR/m², podczas gdy w Mediolanie stawki przekraczają 5 000 EUR/m² [4]. W regionach centralnych, jak Toskania, ceny mieszkań mieszczą się w przedziale 3 500–6 000+ EUR/m² [3]. W 2024 roku średnia cena nabywanych przez cudzoziemców nieruchomości w Hiszpanii i we Włoszech wynosiła ok. 3 000 EUR/m² (ok. 13 000 zł/m²) [6]. Całkowity koszt zakupu typowego mieszkania możliwości nabycia to 200 000–250 000 EUR [6].
Ceny nieruchomości we Włoszech są więc znacząco niższe niż w największych polskich miastach, co stanowi jeden z głównych motywatorów do inwestycji [6].
Wynajem i podatki – istotne aspekty po zakupie
W przypadku wynajmu, włoskie prawo przewiduje ryczałtowy podatek cedolare secca:
- 21% dla pierwszej nieruchomości (prima casa)
- 26% dla drugiej i kolejnych (seconda casa, od 2024 r.)
Wynajem krótkoterminowy (turystyczny) wymaga spełnienia dodatkowych wymogów, często rejestracji działalności lub zgody urzędu, a także przestrzegania norm bezpieczeństwa i standardów technicznych [4]. Ponadto, przy uzyskiwaniu dochodów z najmu za granicą, należy stosować właściwe zasady unikania podwójnego opodatkowania wynikające z przepisów polskich i włoskich.
Regionalne różnice i motywacje zakupowe Polaków
Rynek nieruchomości włoskich jest mocno zróżnicowany regionalnie:
- Północ – wyższe ceny, większe bezpieczeństwo inwestycji, bardzo stabilny rynek (np. Mediolan, Wenecja, Bolzano) [4].
- Centrum – oferty typu lifestyle, popularne regiony rekreacyjne (np. Toskania, Umbria) [3].
- Południe – niższe ceny, większe ryzyka prawne i biurokratyczne, częste wymogi remontowe (np. Kalabria, Sycylia, Apulia) [1][3][4].
Motywacje Polaków obejmują dywersyfikację kapitału, zakup drugiego domu do własnego użytku, inwestycję nastawioną na wynajem turystyczny lub długoterminowy, a także korzystniejsze warunki cenowe w porównaniu do polskich metropolii [4][5][6][7].
Główne wyzwania i ryzyka dla polskich nabywców
Zakup włoskiej nieruchomości wiąże się z pewnymi wyzwaniami:
- Złożona biurokracja zwłaszcza w południowych regionach Włoch [3][4][7]
- Znaczne różnice kulturowe i językowe wymagające wsparcia prawnika i tłumacza
- Ryzyko związane z nieuregulowanym stanem prawnym lub samowolą budowlaną, szczególnie w starszych obiektach [3][4]
- Potencjalnie wysokie koszty renowacji zabytków i domów wymagających modernizacji
W związku z powyższym zaleca się korzystanie z doświadczonych prawników oraz doradców działających lokalnie.
Podsumowanie: Czy Polak może kupić mieszkanie we Włoszech?
Tak, Polak może kupić mieszkanie lub dom we Włoszech na zasadach tożsamych z obywatelami włoskimi. Transakcja jest prosta pod względem prawnym, choć wymaga spełnienia formalności oraz poniesienia istotnych kosztów transakcyjnych i podatkowych. Włoski rynek oferuje szeroką gamę lokalizacji i poziomów cenowych, a zainteresowanie Polaków nieruchomościami w Italii rośnie z każdym rokiem, zarówno z powodów inwestycyjnych, jak i osobistych [1][3][4][5][6][7][8].
Źródła:
- https://wloskiedomy.pl/jak-kupic-dom-we-wloszech/
- https://www.youtube.com/watch?v=7xfr8oT13vU
- https://www.seaandhomes.com/kupno-domu-we-wloszech-przewodnik/
- https://wloskiedomy.pl/wlochy-czy-hiszpania-gdzie-kupic-mieszkanie/
- https://www.youtube.com/watch?v=RXpn-Fp_wpk
- https://businessinsider.com.pl/nieruchomosci/nie-tylko-hiszpania-i-wlochy-oto-gdzie-polacy-kupuja-nieruchomosci/18cv165
- https://www.forbes.pl/forbeswomen/polacy-inwestuja-w-drugi-dom-za-granica-potem-jest-placz/60vs4te
- https://www.youtube.com/watch?v=6dUtT-Ldub8
Schronisko.ketrzyn.pl – Twój przytulny kąt w świecie informacji! Dostarczamy eksperckie treści z dziedzin biznesu, lifestyle, technologii i wielu innych. Inspirujemy, edukujemy i łączymy pasjonatów. Dołącz do naszej społeczności ciekawych świata!